שיוך דירות הוא נושא שעומד על סדר היום של קיבוצים רבים בישראל בשנים האחרונות. מדובר בשאלה מעשית: כיצד יכולים חברי הקיבוץ לרכוש זכויות משפטיות רשמיות על הדירות שבהן הם מתגוררים? הקרקע שעליה בנויות שכונות המגורים שלנו היא קרקע מדינה, המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). יותר מ-200 קיבוצים קיבלו בפועל החלטות רשמיות על אימוץ חלופת שיוך כלשהי, וגם ברמת יוחנן הנושא עלה לבחינה.

חלופת האגודה היא החלטה שאושרה במועצת מקרקעי ישראל בשנת 2014, ונוצרה ביוזמת התנועה הקיבוצית במטרה לשמור על מעמד הקיבוץ בתהליך שיוך הדירות, להוציא את רמ"י משטח המחנה ולאפשר לבני הקיבוץ לבנות דירה במחיר סביר. בשיטה זו, הקיבוץ חוכר את מלוא הדירות מרמ"י, והחברים גרים בבתים בחכירת משנה – כלומר הקיבוץ הוא שרוכש במרוכז את כלל זכויות המגורים, ומעניק לכל חבר זכות אישית בדירתו.

התהליך שעשינו

בספטמבר 2023 אישרה המזכירות את הקמתו של צוות למידה ייעודי שמטרתו הייתה לבחון לעומק את הנושא ולהביא המלצה מושכלת לציבור החברים. הוקמו שני צוותים – צוות מצומצם לעבודת המשנה, וצוות רחב יותר שנועד להרחיב את מעגל השיח הפנים-קהילתי. את עבודת הצוותים ליווה עו"ד רותם ליכטנשטיין ממשרד שלמה כהן. הצוות לא הסתפק בדיונים פנימיים בלבד, אלא יצא ללמוד את הנושא ממומחים בתחום: דגן יראל מהתנועה הקיבוצית, שמאי מקרקעין המתמחה בקיבוצים, וחברת ייעוץ מיסויי מתמחה. במקביל, קודמה תוכנית "צל" לפרצלציה, שמשמשת ככלי תכנוני לחלוקת חלקת המגורים.

לרמת יוחנן יש 600 מגרשי מגורים מאושרים בתכנית בניין עיר (תב"ע), מתוכם 334 יחידות בנויות ו-266 מגרשים עתידיים. אחד האתגרים שנתקלנו בו בתחילת הדרך היה קביעת שווי הקרקע: הערכת השווי הראשונית שעמדה על כ-300 מיליון ₪ נמצאה שגויה, ולאחר תיקון עמדה השמאות על כ-600 מיליון ₪ – פי שניים מהאומדן המקורי. סכום זה משקף את העלות הכוללת של רכישת זכויות המגורים עבור כלל המגרשים הקיימים והעתידיים. נתון מהותי נוסף הוא שמיקומו הגאוגרפי של הקיבוץ אינו מזכה בהטבות: קיבוצים הנמצאים באזורים המסווגים כאזורי פיתוח נהנים מהנחות אזור משמעותיות – ורמת יוחנן אינה בין אותם אזורים.

לאחר בחינה של כל ההיבטים, הגיע הצוות למסקנה שבמצב הנוכחי אין זה נכון להתקדם עם חלופת האגודה, הן בהיבט הכלכלי והן בהיבט החברתי.

מבחינה כלכלית, חלופת האגודה דורשת שהקיבוץ יהיה מסוגל כלכלית לרכוש את המגרשים מרמ"י. הצטרפות לחלופה ללא הנחות אזור יוצרת נטל פיננסי שאינו מתאים למצב הקיבוץ בתנאים הנוכחיים.

מה קורה עכשיו ולאן פנינו

ההחלטה שלא להתקדם כעת אינה סגירת הנושא לצמיתות. הדלת נשארת פתוחה: ככל שיחולו שינויים בסיווג הקיבוץ, בתנאי רמ"י, או במצבו הכלכלי, ניתן יהיה לחזור ולבחון את הנושא מחדש, לרבות דרך החלופה הישירה של שיוך קנייני אישי. בינתיים תמשיך לפעול תוכנית "צל" לפרצלציה, שתשמש תשתית תכנונית חיונית לכל התקדמות עתידית.

במקביל, פועלת הנהלת הקהילה בשני כיוונים משלימים: מענק כספי ושיוך הוני. החלטת המענק הכספי, שאושרה בקלפי, קובעת סכום של 400,000 ₪ לוותק מלא המחולק בפעימות שנתיות – סכום ראשוני כבר חולק במסגרת בונוס 2025. להחלטה זו נלווה גם מנגנון הורשה, המאפשר העברת הזכויות לדור הבא. במקביל, החליטה הנהלת הקהילה ללמוד את נושא השיוך ההוני – בחינת האפשרות לשייך לחברים חלק מההון הצבור של הקיבוץ ונכסיו.